體量越大越敏感。在政策收緊、行情波動的2019年，龍頭房企的危機意識凸顯。

萬科高喊“活下去”、“收斂聚焦”，恒大開啟一輪輪降價促銷，融創下半年不想再買地，而碧桂園，今年把回款率放在了考核的首位。

去年8月開始提質降速后，碧桂園交出了首份中報，成績堪稱優秀。雖然銷售增速放緩，但營收、凈利大幅提升，現金流持續回正，凈負債率也控制在70%以內。

問題也存在。三四線城市的銷售乏力，碧桂園首當其沖。對此，管理層已在調整區域和城市布局，面向未來。21世紀經濟報道注意到，公司城市投資的重點，已轉向五大城市群，而非以前的全線布局。

碧桂園正在培育新的業務增長點，“高科技綜合型企業”的定位，就是發展方向。-宋文輝攝

今年以來，房地產市場新一輪洗牌已經發生，一些房企已陷入流動性風險。而碧桂園這樣的“大象”，卻在未雨綢繆，尋機改寫行業格局。

8月22日的業績會上，碧桂園主席楊國強沒有出現，總裁莫斌坐鎮全場，拋出了“我對公司很有信心，只要有錢就增持（股票）”的豪言。

著力財務管控

當一家公司的規模擴張到5000億以上，增速便自然放緩，無論碧桂園、恒大，還是萬科，皆是如此。

據克而瑞數據，2019年上半年，碧桂園權益和全口徑銷售金額均居行業第一，但增速放緩，全口徑銷售同比下降2.8%，權益銷售下降3.22%。

但與此同時，公司營業收入達2020.1億元，同比大增53.2%；股東應占凈利約為156.4億元，同比增長20.8%。

和萬科類似，碧桂園非常重視現金流管理。上半年權益去化率達65.0%，權益物業銷售現金回籠約人民幣2659.4億元，回款率達94.3%。

中報稱，繼2017年起，公司已連續三次在年中實現正凈經營性現金流。

管理層表示，正經營現金流有助于經營良性運轉，大大降低對于外部融資輸血的依賴性。

而在融資全面收緊的背景下，碧桂園也在有意識地調整債務結構。

截至6月底，公司有息負債總額約為3318.89億（含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券）。有1139.2億是需在一年以內償還的有息債務，占總有息負債的34.3%；現金余額約2228.4億元，約占總資產比例的12.8%，現金余額約為短期有息債務金額的兩倍；另外還有未使用的授信額度達人民幣3133.0億元。

上半年，碧桂園凈借貸比率為58.5%，較2018年底有所上升，但仍在公司設定的70%紅線內。

當被問及如何應對房地產融資收緊時，碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君表現輕松，她回應稱，這不用擔心，公司融資渠道很多，也一直是銀行等金融機構的優質客戶。

8月13日，碧桂園發行的22.1億元公司債券，票面利率僅為5.14%。

龍頭也不是沒有煩惱，上半年的市場波動，三四線去化變難的影響已經顯現。2019年上半年，公司銷售費用和管理費用明顯上升，合計占到營業收入的9.7%。

對此莫斌稱，今年有信心將銷售和管理費用控制在營收8%以內。

在行業調整期內，人員優化在多家公司付諸行動。中報顯示，碧桂園截至6月底的員工數量為11.7萬，較去年年底有所減少。

對此，莫斌表示，集團沒有裁員，公司進行了人員結構優化，有進有出，部分人員向區域下沉。

不過，碧桂園似乎并沒有放慢投資的步伐。公司全年計劃買地1800億，上半年花費1100億，碧桂園常務副總裁程光煜表示，下半年仍有買地預算，要看機會拿地。

億翰智庫認為，自從碧桂園放慢規模增速后，凈負債率持續下降，財務結構更加穩健。此外隨著2017和2018年項目的結轉，預計公司收入、利潤以及利潤率都會增加。

調整城市布局

財報中的碧桂園表現優秀，但管理層想得更多的是未來。

一直以來，碧桂園都圍繞中國城鎮化進行開發布局，深入到三四五線，而今年以來，三四線樓市放緩，引發投資者擔憂。

在業績會上，管理層強調，公司正在調整和提升城市布局，把握人口向核心城市聚集的發展趨勢，進一步向粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群發展。

碧桂園主席楊國強表示，“我的職業生涯歷經數次地產行業周期，我認為波動才是這個行業的常態；此外，中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮，地產市場未來規模將仍然龐大?！?/p>

據業績會上披露，截至6月，碧桂園在內地已經獲取的權益可售資源合計2.78萬億。其中，75%的貨值位于粵港澳大灣區、長三角、長江經濟帶等五大城市群，98%位于常住人口50萬人以上的區域，94%位于人口流入區域。

碧桂園在大本營粵港澳大灣區的權益可售資源達3467億元，可售建筑面積約2457萬平方米。另大灣區內有潛在權益可售資源約5519億元，與已獲取得權益可售資源合計8986億元。

其中，在廣東最核心的城市深圳已獲取權益可售資源約225億元，潛在權益可售資源約1961億元，目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1155億元，潛在權益可售資源約4144億元。

另外，碧桂園也參與到深圳舊改項目。截至2019年6月30日，集團舊改項目累計權益建筑面積達到1404萬平方米，權益貨值約為1993億元。

由于在大灣區擁有充分的土地儲備，碧桂園近年在該地區的銷售業績也十分可觀。

2019年上半年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有一半位于奧港澳大灣區，包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。

碧桂園在長三角也已深度布局。從2018年1月到2019年4月，公司在長三角新增土地建筑面積達2674.4萬平方米，遠高于第二位萬科的1897萬平方米。

據克而瑞發布的《長三角26城突出比拼》報告，碧桂園與綠地、融創以超過5000億的貨值位列第一梯隊。

廣發證券指出，碧桂園的項目拓展兼顧“廣度”與“深度”。自2015年開始，公司在三四五線重點布局優勢下，逐步加大一二線周邊布局力度，且持續參與并鞏固一二線城區市場，穩步優化土儲結構。

財報顯示，截至2019年中期，碧桂園擁有不含增值稅的已售未結轉收入7352億元，已售未結轉資源有望在未來1-2年內逐步釋放。

莫斌稱，土地儲備結構調整后，將提供大量的可售貨值，為公司打開繼續增長的空間。

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