集體土地入市，又有新探索。

9月3日，南寧市住房和城鄉建設局官方微信公眾號“南寧住建”發布消息稱，已經印發《南寧市培育發展住房租賃市場試點工作方案》（以下稱《方案》）。其中明確提出探索村集體經濟組織通過自建、合作開發、作價入股等方式，利用閑置的城中村改造產業用地建設租賃住房。

21世紀經濟報道記者注意到，對于集體土地入市，各地細化政策陸續落地，一些項目也已經接近完工。南寧并非集體建設用地建設租賃住房試點城市，此次推出相關政策，這也是土地管理法修改通過后，各地開始積極推動集體建設用地入市相關政策落地的一個例子。

同時，南寧創新的提出支持城中村集體或村民建設租賃住房等、開發商商品房可以“先租后售”等創新政策，也為發展租賃市場提供了參考。

試點地區項目陸續開工

此前，我國已有兩批18個城市開展了集體建設用地建設租賃住房的試點。

2017年8月，我國確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

2019年1月，自然資源部、住房和城市建設部發布《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

隨著試點的深入，21世紀經濟報道記者注意到，各地不僅總體實施方案已經基本發布，在一些地區，更為細化和深入的工作方案也開始落地。

2019年6月，北京市通州區在北京市范圍內率先出臺了《通州區集體土地租賃住房建設、分配、運營管理工作方案》，明確了鎮級聯營公司自建、成立合作公司以及項目經營權出租三種建設模式，并提出原則上將不超過25%的房源優先分配給項目所在鄉鎮政府住房困難村民家庭。

合肥則形成了以《合肥市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作實施方案》為總綱，以《加快合肥市住房租賃試點工作的通知》《合肥市促進住房租賃市場發展財政獎補資金管理辦法》為補充的“1+2”的政策體系。

不僅是政策體系逐漸完善，各地已經陸續有項目進入建設開工階段，甚至接近完工。

北京在建規模最大的集體租賃住房項目——大興區瀛海鎮集體租賃住房項目（以下簡稱“瀛海項目”）預計9月初完成土方施工。據悉，瀛海項目規劃建筑面積15.2萬平方米，總體建設規模20.19萬平方米。

浙江首宗農村集體用地租賃住房試點項目，杭州市蕭山區項漾村租賃住房項目審批于2018年10月啟動，2019年1月開工建設。這一項目土地面積為5.7畝，總建筑面積10376平方米，總投資3000萬元。據當地自然資源部門透露，項目預計在2020年6月底前竣工。

上海的首個集體土地入市建設租賃住房項目，825套青年科創人才公寓也已于今年6月開工，預計于2021年前后建成啟用。

隨著8月底新修的土地管理法在十三屆全國人大常委會第十二次會議正式通過，集體經營性建設用地入市具備了合法性。此次并非試點城市的南寧發布相關政策，也被認為是政策陸續向全國推廣的標志。

中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥告訴21世紀經濟報道，隨著土地管理法修訂完成，這一政策也會陸續推廣到全國各個地區。政策推行的進度實際上是由市場需求決定的，鄰近城市的郊區、生態環境和文化氛圍較好的地區，在土地市場上都更具有吸引力，因此在政策推廣中也會走得更快。

尋找新的突破口

新修訂的土地管理法規定，農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式，交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后，還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

在地方試點上升到法律條文層面后，如何更好地運用到地方實踐？此次南寧的政策被認為是一次有益的探索。

南寧市《方案》提出，在符合城市規劃的情況下，探索村集體經濟組織通過自建、合作開發、作價入股等方式，利用閑置的城中村改造產業用地建設租賃住房，并由其自主經營管理或委托住房租賃企業出租經營。支持“城中村”的村民或村集體將依法建設并符合租賃房屋基本要求的住房進行租賃經營，鼓勵出租人改善出租住房的條件，提高出租住房品質。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，南寧此次政策是在全國范圍內較早明確強化城中村改造和租賃業務掛鉤模式?！斗桨浮分С殖侵写宓拇迕窕虼寮w將依法建設并將符合租賃房屋基本要求的住房進行租賃經營，也體現了后續對于農村土地市場的盤活導向。尤其是考慮到近期土地管理法的推行，預計后續此類省會城市的舊村改造中，會積極和租賃住房進行結合，對于集體建設用地的高效利用有積極作用。

有地產分析人士向21世紀經濟報道記者指出，2019年以來中央多次會議和文件，包括近期中央財經委的相關會議，都體現了對區域市場發展的重視。預計在未來中國新型城鎮化發展階段，會強化城市群、都市圈等概念，進而會對相關土地開發提出新的要求，土地管理會更加靈活。

這在集體土地入市上如何體現？李國祥表示，一種可能是包括增減掛鉤、占補平衡等政策在內，目前的城鄉建設用地增減互融互通機制，有望擴展到更大的范圍內。

李國祥認為，讓土地政策更靈活的政策調整，總的來說都是讓市場發揮更大的作用。隨著區域戰略的調整，要素聚集的地區，其對土地的需求一直存在。因此，相關的機制也可能會擴展到更大的區域范圍，甚至在全國實現城鄉建設用地增減互融互通。

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